Ипотека в качестве инвестирования

Ипотека в данной схеме (в качестве инвестирования) нужна для того, чтобы получить ликвидную недвижимость. Для покупки жилья требуется немалая сумма. А ипотека позволяет купить недвижимость сразу, имея только часть денег на первый взнос.

Ипотека – это кредит. Значит, подразумевается процентная переплата. Учитывая, что такой заем, как правило, долгосрочный, то часто переплата даже превышает стоимость самого жилья.

Поэтому необходимо нивелировать расходы, чтобы в итоге выйти в плюс. Требуется оформить ипотеку на минимально возможный срок. При этом следует учитывать процентную ставку, размер займа, потенциальную прибыль от аренды (а жилье после покупки будет сдаваться съемщикам) и размере будущего налогового вычета. Проще говоря, срок нужно подобрать такой, чтобы размер ежемесячного платежа по кредиту перекрывался вычетом и прибылью от аренды. Пока все сложно, поэтому нужно рассмотреть схему подробно.

Налоговый вычет

Каждый налоговый резидент имеет право 1 раз в жизни на получение имущественного налогового вычета. Он составляет 13% из стоимости недвижимости, но не более 260 тыс. рублей.

Получить вычет сможет только лицо, которое платит НДФЛ в размере 13%. Существует 2 распространенных варианта получение вычета:

  • Ежегодный вычет.
  • Освобождение от уплаты налога на определенный срок.

Еще нужно знать, что за 1 год нельзя получить в качестве вычета больше уплаченного за этот же год налога.

Для схемы будет использоваться вариант освобождения от уплаты налога. Работодатель после получения соответствующей справки из налоговой инспекции больше не будет удерживать 13% из зарплаты до тех пор, пока не израсходуется вся сумма положенного вычета. Значит, эти средства можно будет направлять на погашение ипотеки.

Аренда

Прежде всего купленное в ипотеку жилье будет сдаваться в аренду на время погашения ипотеки. Поэтому схема подойдет в том случае, если у заемщика есть место, где жить. К примеру, у родителей. Либо сами родители могут использовать схему для получения жилья для своих детей на перспективу.

Предельно важно, чтобы жилье пользовалось спросом среди съемщиков. Но в противном случае не получится непрерывно сдавать недвижимость в аренду в течение нескольких лет. А длительные простои делают схему менее эффективной.

Безусловно, доход от аренды тоже пойдет на погашение ипотеки.

Ипотека в качестве инвестирования

Ипотека в качестве инвестирования. Пример для наглядности

Вводные следующие:

  • Семья с несовершеннолетним ребенком планирует обеспечить его жильем на будущее.
  • Оба супруга имеют доход по 500 тыс. рублей в год.
  • Оба супруга никогда не получали имущественный налоговый вычет.
  • Семья имеет 600 тыс. рублей в качестве накоплений для первого взноса.
  • Семья без ущерба для семейного бюджета может выделять ежемесячно по 10 т. р. для решения жилищного вопроса.

Данные по ипотеке:

  • Покупается квартира стоимостью 2 000 000 р.
  • Арендная ставка составляет 14 тыс. рублей.
  • Процентная ставка по ипотеке составляет 8.5%.
  • Первый взнос – 30%.

Семья оформляет ипотеку на жилье, делая первый взнос в размере 30% — 600 т. р. Соответственно, в кредит она берет в банке 1.4 млн рублей. Ипотека оформляется на 4 года. В таком случае размер ежемесячного платежа составит около 35 тыс. рублей.

Так как на покупку квартиры семья потратила 2 млн. рублей, то ей полагается налоговый вычет в размере 13% — 260 т. р. При этом вычет получить смогут оба супруга. Всего это 520 т. р.

Доход каждого супруга составляет 500 тыс. р. в год. Значит, в качестве налога они уплачивают по 65 тыс. рублей в год. В качестве вычета за 1 год они не могут получить больше этой суммы. Однако это не значит, что остальная сумма вычета сгорит. Она перенесется на последующие годы. Проще говоря, свои 520 т. р. семья вернет за 4 года частями по 65 тыс. р.

Семья выбирает вариант освобождения от уплаты налога на эти 4 года. После этого каждый месяц супруг и супруга будут получать зарплату на 5 500 р. больше каждый. Всего это 11 000 р., которые ежемесячно будут идти на погашение ипотеки.

Кроме того жилье будет сдаваться в аренду за 14 000 р. в месяц. Эта сумма тоже идет в счет погашения кредита. И еще говорилось, что семья готова ежемесячно выделять по 10 000 р. из своего заработка на решение жилищного вопроса.

В итоге получается, что каждый месяц появляется сумма в размере 35 000 р. (свои деньги, доход от аренды и налоговый вычет). Именно столько составляет ежемесячный платеж по ипотеке.

Безусловно, в таком режиме погашение будет идти 4 года. А потом этого семья получит в собственность жилье уже без обременения, которое стоит на рынке 2 млн. рублей. При этом потратила семья 1 080 000 р. Это 600 тыс. рублей из начальных накоплений (которые пошли на первый взнос по ипотеке) и 480 т. р., внесенных в счет погашения кредита за 4 года.

Ипотека в качестве инвестирования

Ипотека в качестве инвестирования. Вывод

Безусловно это очень условный пример для того, чтобы была понятна сама суть схемы. У каждого цифры будут свои, исходя из размера первого взноса, ставки по ипотеке, дохода, арендной ставки т. д.